Купля, продажа и аренда офиса в Москве и Подмосковье в 2016-2017 гг. Обзор рынка коммерческой недвижимости Московской области

2016 год охарактеризовался низкой активностью на рынке строительства. По итогам отчётного периода совокупный размер сданных в эксплуатацию офисных помещений в Москве не превысил и 300 000 кв. м.   Согласно подсчётам крупнейших аналитических агентств, это минимальный показатель последних десяти лет, уменьшившийся в сравнении с предыдущим годом на 50 процентов. В 2013 году под офис было сдано 600 000 кв. м, а в 2014 году темпы ввода достигли небывалой отметки в 1,20 млн кв. м. 

 Таблица 1. Динамика основных показателей офисного рынка Московской области VI квартал 2016 г. – I квартал 2017 г.

Коммерческая недвижимость Москвы. Изменения за 10 лет

 По итогам исследований, в 2007 году пределах Московской агломерации девелоперы ввели 10 066 кв. м офисных помещений категории «А» и «Б». Данный объём превзошёл аналогичный показатель сданных в эксплуатацию офисов в Цюрихе (9 445 кв. м) и оказался близок к объёмам ввода в Милане (10 300 кв. м) и Вене (10 830 кв. м).

 Повышение ставок аренды наряду с ростом темпов поглощения поспособствовали увеличению действенности в момент кристаллизации офисного рынка Москвы и в посткризисный период 2008-2009 годов. Результатом девелоперской активности стали рекордные размеры ввода офисных помещений в 2008 и 2014 году — 1 830 кв. м и 1 406 кв. м соответственно.  

 В 2016 году в Московском регионе наблюдался наименьший объём ввода коммерческих помещений за все годы исследований строительного рынка. 2017 год также не обещает быть результативным — в эксплуатацию сдадут не более 271 000 кв. м площадей. Ранее предельно низкий объём сданных офисных помещений пришёлся на 2012 год — 556 000 кв. м.

Рисунок 1 – Динамика ввода в эксплуатацию офисов класса А и В

 Пик сдачи в эксплуатацию помещений класса «А» значится в 2014 году (713 000 кв. м). В отчётный период девелоперы ввели 15 офисов категории «А»: башня «Евразия», МФК «Водный» и др. Тем временем рекордный показатель сдачи площадей класса «В» датируется 2008 годом (1 443 кв. м), в этот год появились: «Виктория Плаза», «Даниловский Форт» и прочие бизнес-центры. 

 Развитие технологий строительства наряду с меняющимися условиями аренды привели к тому, что за 10 лет становления рынка структура коммерческих помещений порядком изменилась. В 2007 году ещё не применялся формат типового этажа, а размеры этажа варьировались в промежутке 1000-5000 кв. м. Сейчас стандартный вид этажа, выработанный рынком, составляет площадь 1800-2500 кв. м.  

 Подземные парковки стали обязательным элементом офисов «А»-класса. В инфраструктуре к имевшимся пунктам общепита добавились торгово-сервисные предприятия: химчистки, бытовые услуги и пр.  

Рисунок 2 – Динамика объемов чистого поглощения, ввода в эксплуатацию и уровня вакантных площадей

Если в 2007 году цена в договоре аренды офисной недвижимости указывалась в иностранной валюте (доллар, евро), а договор заключался на 5-10 лет, то в современную пору львиная доля соглашений заключается в рублях, а срок оформления — 3-5 лет.

 Нынешние условия позволяют сдавать помещения категории shell&core c типовой отделкой или с оформлением по запросу арендатора. Данные нововведения избавляют от дополнительных расходов на ремонт. 

Рисунок 3 – Распределение арендованных площадей в зависимости от профиля компании

 «Развитие технологий наряду с ситуацией, когда сданные в эксплуатацию офисные помещения долго искали арендаторов, способствовали кардинальному изменению ситуации на рынке. В нынешних условиях клиенты, отталкиваясь от запросов бизнеса, получают качественное предложение на выгодных условиях. Приобретая помещение от собственника, арендатор получает бизнес-центр с удобной планировкой и, соответственно, улучшенным освещением, а также обеспечивает себе снижение риска убытков на 3-4 процента. Площади застраиваются бизнес-центрами прямоугольной формы, приемлемым видом колонн, а арендатор не платит за неэксплуатируемые помещения. Технологический прогресс коснулся и оснащения офисных помещений столицы и Московской области. Современные комплексы энергоэффективны и располагают системами вентиляции и кондиционирования. Предполагается, что Москва и Московская область в будущем улучшат уровень бизнес-центров, однако на 2017 и 2018 гг. объектов, предписанных к плановой сдаче, почти нет» — заявила один из крупнейших аналитиков рынка офисной недвижимости Мария Зимина.  

Рисунок 4 – Распределение арендованных площадей в зависимости от местоположения офисного здания

Офисный рынок столичного региона. Итоги 2016 года

 По результатам отчётного периода объём коммерческих площадей на столичном рынке по сравнению с 2015 годом прибавил 2 процента и остановился на отметке 15,35 млн кв. м. Ежеквартальная сдача офисного помещения оказалась меньше 70 000 кв. м, а суммарный размер предложений, реализованных в течение 6 месяцев, не превысил и 40 процентов от совокупного объёма за весь год.

Как сообщил глава офисного департамента S.A. Ricci Дмитрий Жидков, сроки сдачи ряда проектов откладываются. «Переносится старт застройки новых комплексов, а свежих проектов нет. В связи с этим снижается число предложений масштабных и технологичных бизнес-центров (10 000 кв. м и больше), в особенности помещений «А»-класса. Риски очевидны: у крупного арендатора может появиться проблема нехватки площадей в 2017 году».

Директор департамента аналитики и консалтинга S.A. Ricci Александр Морозов выразил мнение, что отправной точкой, приведшей к снижению уровня вакантности, стали стремительные темпы поглощения, вызванные невысокими ценами и малым объёмом входящих на рынок новых помещений. 

Рисунок 5 – Распределение арендованных офисных боков по размеру

 В категории «А» снижение уровня вакантности до 20 процентов продиктовано крупными сделками: приобретением «Сбербанком» President Plaza площадью 107 000 кв. м в целях закрытия кредита, переход в собственность Мэрии Москвы 55 000 кв. м территории башни «Око» и др.

Потеря вакантных площадей в пределах 0,5-1 пп. значится в классах «В» (12,5 процентов) и «В+» (17,7 процентов). Большинство свободных объектов класса «А» располагается в районе ТТК и Садового Кольца — более 700 кв. м в совокупном исчислении. Уровень вакансии в зоне СК превышает показатель ТТК на 4,5 процента, при этом свободные площади в пределах Садового Кольца размещены неоднородно (их гораздо меньше внутри СК). Добавим, что предельно высокий уровень вакансии зафиксирован в зоне МКАД — 29 процентов.  

Рисунок 6 – Ежегодная динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на офисы классов А и В

 В категории «В+» по объёму свободных площадей в абсолютном выражении лидирует зона ТТК (650 000 кв. м), и этот показатель соответствует среднерыночной отметке в 17 процентов. Наибольшая доля вакансии размещена в зоне МКАД — в среднем, 27 процентов. В классе «В» 70 процентов пустующих площадей (в районе 400 000 кв. м) имеются в зоне ТТК, однако 13-процентная средняя доля вакансии данной локации уступает средней доле по рынку.  

Рисунок 7 – Поквартальная динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на офисы классов А и В

Перспективы и прогнозы

Свежи в памяти прогнозы 2007 года, касающихся последовавших 2008-го и 2009-го гг.: «…цены будут находиться в диапазоне 1000-1300 долларов за кв. м в год за площади «А»-класса, без учёта НДС и операционных затрат…».

В прогнозах для арендных бизнесов, полученных в 2010-2014 гг., говорилось о грядущих индексациях на 10-20 процентов, сроки окупаемости при которых составили бы 6-8 лет.

Вышло иначе: снижение ставок аренды на ликвидные помещения (класс «А» и «В+») в 2014-2016 гг. в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и в целом по рынку составило 20-25 процентов.

Максимальное падение спроса датируется 2015 годом. В тот момент специалисты заговорили об отрицательных объёмах поглощения, означавших меньшее число арендованных помещений по отношению к пустующим. В данный же момент консультанты отмечают стабилизацию рынка.

На сегодняшний день ставки на аренду бизнес-центров категории «А» составляют, в среднем, 28 000-35 000 руб. на кв. м в год, а на помещения «В»-класса — 12 000-26 000 руб. на кв. м в год.

По мнению аналитиков, рынок офисной недвижимости, напрямую зависящий от социально-экономической ситуации в стране, в 2017 году при благоприятных обстоятельствах переживёт стагнацию. В обратном случае ситуация в секторе строительства обречена на ухудшение. Противопоставляя точку зрения различных экспертов, напрашивается вывод, что в Подмосковье взять офис в аренду можно будет по цене 2016 года.

Рисунок 8 – Изменение структуры поглощения по типу сделок

 Поток сдачи новых площадей, чреватый очередным снижением ставок, маловероятен, а объём запрашиваемых помещений притеснён низким спросом и непростой экономической картиной в России. Нынешний рынок неустойчив и в нём нет чётких тенденций к поднятию или падению цен. Согласно текущим оценкам, колебание в районе нулевой отметки сменится на стабильное движение, но при условии поддерживания нынешней макроэкономической конъюнктуры.

Если по истечении первой половины 2017 года силами государства будет избран вектор роста экономики с уменьшением ставок финансирования и увеличением количества новых предложений, поднятие рынка достигнет отметки в 15-20 процентов. Если же, в силу внутренних или внешних причин, найдётся место эскалации нынешней непростой ситуации, вероятно повышение уровня пустующих площадей и, как следствие, снижение цен.

Реализация девелоперами таких проектов, как W плаза-1 и 2, бизнес-центр «Водный» и «Порт Плаза» происходила посредством продажи помещений блоками от 200 кв. м., что поспособствовало возникновению самостоятельных владельцев. Это объясняет впечатляющий уровень потребительских параметров у объектов (класс не ниже «В+», транспортная доступность и др.). Невзирая на то, что планка ставок по отношению к основным застройщикам держится ниже 20-30 процентов, в перспективе это видится разумным шагом, ведь целесообразнее продать скорее, но дешевле и постепенно увеличивать цены до рыночных показателей для соответствия с планируемыми цифрами прибыли. Объяснимо это и тем, что фирмы, удерживающие показатели дохода и окупаемости, пользуются ситуацией, где можно сменить свой офис на более эргономичное и качественное помещение, попутно снизив собственные расходы на аренду.

Но как будет развиваться ситуация, если бизнес-центр покинет значимый арендатор? Когда завершилась сделка «Яндекса» и O1 Properties по аренде 10 000 кв. м., владельцы Красной розы, где «Яндекс» уменьшил представительство, столкнулись с проблемой сдачи этой свободной площади. Вариантов решения такой задачи существует несколько, но наиболее напрашивающийся — уменьшение цен и деление площадей. Это позволит воспользоваться спросом в дефицитном площадном сегменте. Альтернатива — улучшить качество предложения, устроив ремонт и обновление объекта с возможным перепрофилированием на иные категории недвижимости.

Вернувшись к прогнозам, все изложенные выше тенденции наверняка опробуют, однако рыночная ситуация в сфере недвижимости останется непростой.