Тенденции рынка аренды производственных помещений Московской области на 2017 год

Текущие тенденции на рынке аренды производственных помещений в Москве и Московской области

В 2017 году рынок строительства Москвы и Московской области характеризуется неэнергичными действиями девелоперов. Застройщики предпринимают попытки снижения рисков и стараются строить производственные помещения под конечного потребителя, не претворяя в жизнь свежие проекты.

Арендные ставки держатся на низких показателях. Покупатели и клиенты, приобретающие помещения в аренду, извлекают из сложившейся ситуации пользу. Невысокие ставки и реальность выбора производственных помещений преобразовались в сверхвысокий квартальный индекс спроса, компенсировавший застой в I квартале. По окончании года ожидается повышение степени спроса на 1 млн. кв. м.

В стартовом полугодии 2017 года на 19 процентов уменьшилась средняя величина сделок (9 900 кв. м) по отношению к показателю прошлого года. Падение объясняется снижением величины сделки в классе крупнейших (от 10 000 кв. м) - 19 000 кв. м. в анализируемом периоде, что ниже цифр прошлого года на 42 процента.

Таблица 1 – Итоги первого полугодия 2017 года

ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Второй год подряд в сегменте складских помещений не наблюдается активность. Суммарный размер совершенных сделок в стартовом полугодии 2017 года составил 134 млн. долларов. Это на 2 млн. превышает показатель I половины 2016 года, но ощутимо уступает 2015 году — 292 млн. долларов.

Cтартовое полугодие нынешнего года ознаменовалось совершением сделок с суммарной величиной капиталовложений 60 млн. долларов:

1) Raven Russia за 45 млн. долларов купил логистический складской комплекс Gorigo площадью 84 000 кв. м.

2) РФПИ стал собственником комплекса ПНК-Бекасово (BMW) площадью 34 000 кв. м и ПНК-Толмачево — 50 000 кв. м.

Процентная ставка капитализации на рынке производственных помещений достигла отметки 12,5.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

В стартовой половине 2017 года в складском сегменте появилось 130 000 кв. м помещений. Это заметно превосходит показатель I полугодия 2016 года — 112 000 кв. м. и уступает цифрам 2015-го (567 000 кв. м) и 2014-го (672 000 кв. м) годов.

Установившаяся тенденция невысокой активности застройщиков продиктована соответствующей арендной ставкой, сверхвысоким уровнем вакантных площадей, непростой экономической конъюнктурой и дефицитом недорогих заёмных средств.

Суммарная площадь помещений под производство приросла на 1 процент и составила 11,6 млн. кв. м. К окончанию года ожидается ввод 170 000 кв. м качественных площадей.

Размер площадей, введённых в I половине текущего года, объясняется сдачей когорты качественных складов категории «А»: Бекасово (35 000 кв. м), ТСТ «Транссервис» (22 000 кв. м) и др.

ПОПУЛЯРНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ВВОДА ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

По статистике стартовых шести месяцев 2017-го и 2016-го годов, Москва и область привлекают застройщиков северным и южным направлениями. Около 43 процентов от общей величины (56 000 кв. м) сданных площадей приходится на север Москвы и Московской обл. На Юго-Западе появилось 34 000 кв. м (26 процентов от суммарного объема), на восточном направлении сдано 18 000 кв. м (14 процентов), а на северо-восточном — 17 процентов (21 тыс. кв. м площадей).

Во II полугодии 2017 года, по подсчётам экспертов, южное и северное направления превратятся в территории прироста Москвы и Московской области. На Юге и Юго-Западе столичного региона девелоперы планируют сдать 120 000 кв. м производственных площадей, а на Севере — 50 000.

СПРОС НА ПОКУПКУ И АРЕНДУ ПОМЕЩЕНИЙ

В стартовой половине текущего года аренда и покупка коммерческой недвижимости от собственника достигла отметки 681 000 кв. м. Это на 27,5 процента превышает цифры I полугодия 2016 года - рекорд за пять лет. Лишь в 2012 году продажа и аренда достигла более 700 000 кв. м.

В I полугодии 2017 года доля сделок по пролонгации и изменению условий соглашений по аренде — 5 процентов от совокупного объёма; в прошлом году она составила 18 процентов.

Устойчивое превосходство спроса над предложением наблюдалось со второго полугодия 2015 года, но в I полугодии 2017 года разница перевалила за 400 процентов.

Объём сделок в стартовом полугодии текущего года сократился, в среднем, до 9 900 кв. м, это на 19 процентов уступает прошлогодним цифрам — 11 800 кв. м. Падение продиктовано уменьшением средней величины площади, входящей в класс наиболее крупных (от 10 000 кв. м) сделок — с 27 000 кв. м в 2016 году до 19 000 кв. м.

АКТИВНОСТЬ КОМПАНИЙ

В складском сегменте преобладают качественные помещения. В I половине 2017 года операции по аренде и продаже выполнялись в складах категории «А» (94 процента от всех складских комплексов) с суммарной площадью 637 000 кв. м. Остальные 6 процентов сделок осуществлялись в складах классов «B» и «B+». Компании, приобретающие помещения в аренду, сохраняют тренд по повышению качества приобретённой недвижимости.

Львиная доля спроса появляется от российских компаний, арендовавших и купивших 68 процентов от совокупного объема площадей — 465 000 кв. м. В 2016 году присутствие российских компаний составило 75 процентов (390 тыс. кв. м). Крупной сделкой стала аренда X5 Retail Group площади в 45 000 кв. м складского комплекса Логопарк Север-2.

Но зарубежные компании ежегодно наращивают собственное присутствие в сегменте. Иностранные организации купили и приобрели в аренду 19 процентов от суммарного объёма помещений (128 000 кв. м), это на 3 процента превышает показатель прошлого года, составивший 84 000 кв. м. Примечательна аренда компанией Reckitt Benckiser 15 000 кв. м склада Klin Logistics.

ПОКАЗАТЕЛИ ПРОДАЖ И АРЕНДЫ

По отношению к стартовому полугодию 2016 года, в I полугодии текущего года уровень реализаций вырос на 8 процентов и достиг 107 000 кв. м (16 процентов от суммарного объёма). Крупнейшая сделка по смене собственника склада — передача 35 000 кв. м складского комплекса Freight Village Vorsino в собственность «Сибур холдинга».

Представители фирм-производителей решились арендовать и купить 168 000 кв. м - четверть суммарной площади коммерческих помещений. Присутствие логистических организаций показало долю в 11 процентов от рынка (72 000 кв. м), это на 23 процента уступает показателю годичной давности — 93 000 кв. м.

НАПРАВЛЕНИЯ АРЕНДЫ

В I половине нынешнего года внимание арендаторов привлекли Каширское и Симферопольское шоссе. Львиная доля приобретений направлена по Симферопольскому вектору (15 процентов от рынка) — 104 000 кв. м. Крупнейшая операция — аренда 17 000 кв. м в складском комплексе Валищево. 73 000 кв. м (11 процентов от совокупного размера площадей) реализовано на Каширском шоссе.

14 процентов от совокупного объёма помещений пришлось на Ленинградское шоссе — 96 000 кв. м. Весомый размер аренды сформировался за счёт приобретения X5 Retail Group 45 000 кв. м.

Для организаций, покупающих СК или предпочитающих аренду склада, привлекательный ориентир — Север и Юг столицы и Подмосковья. В упомянутых направлениях собственники произвели 26 процентов от совокупного размера сделок — 178 000 кв. м.

Весомый размер сделок осуществлён в объектах, находящихся в 20-30 километрах от МКАД — 187 000 кв. м. Популярными оказались и склады, находящиеся в 10-20 километрах — 162 000 кв. м. На расстоянии, превышающем 40 километров от МКАД, продать и сдать в аренду удалось 97 000 кв. м.

УРОВЕНЬ ВАКАНСИИ И АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

В стартовом полугодии 2017 года доля свободных площадей составила 8,9 процента. В статусе вакантных пребывает 1 млн. кв. м. Невзирая на ощутимое превосходство спроса над имеющимся предложением, объём вакантных помещений снижается неторопливо. Арендаторы извлекают пользу из благоприятствующего периода: предпочитают снять новопостроенные, эргономичные складские помещения, оставляя пустовать используемые площади. Осуществляется замена устарелых и уступающих в качестве помещений на высокотехнологичные и отвечающие комплексу требований, обязательных для оптимизации бизнеса.

Средние ставки аренды в сегменте складской недвижимости держатся на показателях 2015 года. Средневзвешенная арендная ставка в Москве и Московской области в ходе I полугодии текущего года не меняется. Аренда складской недвижимости категории «А» предоставляется по ставке 3 900 руб./ кв.м/год, а помещения «B»-класса оцениваются, в среднем, в 3 600 руб./ кв.м/год.